租霸是每個業主的惡夢，每次租屋但求好租客，一旦不幸遇著惡租霸，輕則遲遲未收到租金，更有租客欠租失蹤，甚至被租霸連番騷擾！如果你準備出租物業，就要留意以下租霸的7大特徵，Toby 更會教你欠租收樓程序，以及幾個預防租霸的好方法。
【租霸】租客唔交租點算好？7大租霸特徵、追討及收樓程序
更新於2024年07月24日
【租霸】租客唔交租點算好？7大租霸特徵、追討及收樓程序
7大租霸特徵
租霸特徵1：以有限公司名義簽租約
在香港成立公司程序簡單，如果租客以有限公司名義簽租約就要小心。租霸可能會利用空殼公司簽署租約，拖欠租金時只要申請清盤，而且即使業主向法庭追討，對方都無需直接為債務負上責任，而業主亦只能將單位收回及獲得部分賠償，但無法取回拖欠的租金，十分無保障。
租霸特徵2：拖欠租金
欠租是最常見的租霸特徵，如果經常拖欠租金超過一個月以上，甚至用盡方法都聯絡不上，或者對方一直迴避欠租問題，就好大機會是故意拖欠租金。
若果業主發現租客有欠租的情況，就要盡快處理。業主可以考慮主動發出律師信，並到土地審裁處申請收樓令，以免欠租金額一直累積下去。
租霸特徵3：對單位惡意破壞
租客偶爾弄花牆身不足為奇，但若果租客以噴漆塗鴉牆身，破壞傢俱電器，甚至令單位滿佈垃圾，出現蟲患惡臭，例如滿屋蟑螂、老鼠、跳蚤、螞蟻等，最後只能要業主出錢請清潔公司或滅蟲公司處理。
租霸特徵4：做出報復行為
當業主和租客發生矛盾，租霸會展開報復行動，常見的包括破壞單位大門或鐵閘，以電話騷擾業主，甚至出言恐嚇。
有業主曾經遇過有租客以膠水塞鎖匙孔，令業主最後要換鎖處理。更嚴重的個案是租客破壞大門後再報警誣捏業主恐嚇，試圖令業主惹上官非。
租霸是業主最大的惡夢，帶來的麻煩有時不止金錢損失，更甚可能會有人身安全威脅。
租霸特徵5：不介意租金價錢
租霸不在意租金價錢，為了即時入住單位，更會用高於市價租住單位。在睇樓時，亦不會進行議價或太多提問。
租霸特徵6：沒有工作、入息證明
部分租霸會自稱任職公務員、專業人士或自僱人士，但不能提供工作證明及糧單，只能出示身分證明文件及銀行月結單。
租霸特徵7：選擇於週末簽約
由於銀行週末不會進行支票結算，部分租霸會利用這點，要求在週末簽約，並以支票形式繳交按金及上期租金。業主星期一才能得知支票會否彈票，但單位鎖匙在已在租客手中。
收樓程序其實並不複雜，主要都是繳交申請文件，貼門口紙，申請收樓令等，但處理上需要經過不同程序，處理需時。
8大預防租霸方法
1. 簽約前留意對方背景
簽約前可以留意對方言行舉止，了解其工作背景、收入、家庭人員、對租借單位的期望、有否養寵物等。在睇樓時如果覺得對方性格古怪或者要求多多，就可以選擇不予出租。
2. 上網查租霸黑名單
假如已經打算向租客出租單位，業主可以在Facebook公開群組上查閱租霸黑名單，群組中有由大量業主編製成的租霸資料庫，但資料可能有遺漏或出錯，只可作參考用途。
3. 查閱對方個人資料
除此之外，業主可要求租客提供身份證、糧單、信貸報告，甚至過往的交租紀錄，以確認對方為人，及有足夠收入繳交租金。
4. 租約內容要保障雙方
在擬定租約時，不但要列明租金和起租日等基本資料，亦要詳細列明單位及傢俬現時的狀態、日後維修費用誰承擔等。如果允許，更可列明業主有權定期上門視察單位狀況的條款。口頭協議同樣要列明在租約上，這樣協議才有法律效力。
5. 收取按金
為保障自己，業主需收取「兩按一上」的首次按金，即2個月租金，及相等於1個月租金的上期。即使租霸失蹤及拖欠租金，仍可收到3個月租金，減少損失。
6. 購買保險
若租約期達1年以上，業主可以選擇為單位購買防租霸保險，例如：大新保險的「樂加家」家居保障計劃C、MSIG三井住友的iHome家居保險 計劃A等，以便於遇到租霸時可以追討欠租和修理物業。
7. 雙方同意下檢查單位
在簽約後，若果業主懷疑單位出現狀況，可以在租客同意下，前往檢查單位。但業主要注意，如果沒有租客的同意，業主是不能隨便進入單位的。
8. 為租約打釐印
租約簽訂後，必須為租約打釐印，才具有法律效力。即使日後出現糾紛，租約亦可呈上土地審裁處作證據，以進行收樓程序。因此，建議業主在租約打釐印後才交匙給租戶，以保障自己。
欠租收樓程序
租客唔交租可以點做？其實追租或者欠租收樓程序很簡單，只要租客欠租超過15日，業主就可以民事追討租金者申請收樓。以下是追討或收樓程序：
步驟一：確認租約有打釐印
為租約釐印可以保障業主。當發現租客欠租，業主需確認租約已打釐印，及已向差餉物業估價署呈交《新租出或重訂協議通知書》。如果沒有，業主可以補打釐印，但重則罰 10 倍釐印費，而補交表格則需支付附加費$310，兩者皆有就可以向土地審裁處或小額錢債審裁處作出申索。
步驟二：準備申索文件
當業主決定申請追討租金或收樓，審裁處一般會要求業主提供身份證、已打釐印的租約正本和副本、租約和業權的證明文件，及已填寫的《申請通知書》表格22和《致實際管有或居住者通知書》，並支付相關的費用。
步驟三：貼門口紙
業主需要在提交申請通知書的7日內向租戶提供相關副本，審裁處亦可代為送達。另外，業主需將《致實際管有或居住者通知書》的副本貼於單位門口長達3天。張貼3天後，業主就可向審裁處提交《送達確認書》表格30。而租客可於7日內選擇作出答辨，如果沒有提出反對，業主就可以申請無須審訊下進行判決。
步驟四：申請收樓令正式收樓
當審裁處批出判決書後，業主就可以申請《批準發出收樓令狀申請書》，即收樓令，費用是$182。有了收樓令，業主就可以要求執達執行收樓令，並支付執達吏按金和保安員費用按金。業主在成功收樓後，可以取回扣除執達吏和保安員的開支後的餘款。
租約細節要清楚列明協議，保障雙方權益。
執達吏上門
執達吏通常會在1至2星期內通知租客搬走，如7日後租客仍未遷出，就會發出《最後遷出通知》，當中會列明最後收樓日期。而在收樓當日，假如租客仍不願意遷出單位，甚至不開門，執達吏就會報警處理。
不過有一點業主要小心，在收樓後假如單位內仍有租客的物品，業主絕對不能擅自處理。業主應另行申請《扣押債務人財產令狀》，讓執達吏處理。
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