【補地價計算】居屋買賣必知 居屋補地價計算方法一文看清

更新於2024年06月21日

公屋和居屋一向是港人關心的土地資源﹐其中對居屋買賣關注的人,都有聽過「補地價」一詞。「補地價」即是將當初買樓享有的售樓折扣退還給政府,在出售居屋前需要申請補地價﹐否則無法出售政府所屬的房屋。補地價如何計算?什麼是居屋補地價「折扣率」?Toby 將會向你逐一解講解﹐讓你在準備居屋買賣時更加得心應手!

【補地價計算】居屋買賣必知 居屋補地價計算方法一文看清

甚麼是補地價?

香港土地由政府管轄﹐如發展商要建屋﹐就要向政府支付地價,開展地產發展項目。由於香港樓價高企﹐政府為了協助市民置業﹐在公營房屋方面推出了一系列的措施﹐當中居者有其屋(居屋) 計劃就為房屋提供折扣優惠,即資助房屋(居屋)。

每期居屋出售時都有不同折扣額,合資格買家可在抽中買入一手居屋時轄免地價,並以低於市價優惠買入。以2018至2019年的新居屋為例,居屋折扣率為市價52折。要注意的是,即使同一屋苑,但如果分不同時期出售,折扣率可能會不一樣。

如果過了禁售期後,業主想在自由市場出租、出售或以其他形式轉讓居屋,就需要向房委會申請「補地價」,支付當初獲免的地價。簡單而言,補地價即時將當初買居屋時的折扣還給政府。

未補地價便出售單位會怎樣?

如果業主未補地價便出售、出租或轉讓單位,便違反《房屋條例第27A條》,最高可被罰款$500,000及監禁一年。

只要是在自由市場出售的房屋﹐都需要繳付補地價。

居屋何時需要補地價?

出售居屋的方法主要有兩種﹐一種是需要向政府補地價﹐另一種則不需要繳付額外費用﹐以下將會簡單講解:

自由市場出售

業主如想在公開市場出售、房屋﹐要先向政府支付補地價,將物業轉為私人物業﹐才可自由定價﹐出租或出售至他人。如未取得政府許可或補地價,自行將單位出售或出租即屬違法,最高可被罰款 $500,000 及監禁一年。

居屋第二市場

若果不想補地價﹐可以考慮售予持有「購買資格證明書」的合資格人士,如綠表或白表人士。透過第二市場轉讓單位至合資格人士,業主毋須補地價,但不能夠自行定物業價格。

2024年起:居屋轉售期收緊至5年

目前2024年最新資助出售房屋的轉售期由2年收緊至5年或以上,即是在5年內只能以原價轉售居屋。而第6年開始才可在居屋第二市場買賣「未補地價」居屋。

2024起:滿15年才可補地價出售居屋

2024年最新安排:在公開市場補地價出售居屋的期限由10年限制增加15年,亦即是買入居屋後必須滿15年才可申請補地價在自由市場賣出。

計算補地價前﹐要先向政府申請評估﹐交由專業人士進行估算。

居屋補地價如何計算?(居屋折扣率算法)

公式:補地價金額 = 居屋單位現時市值 x 買入單位時的折扣率

居屋補地價計算的關鍵是「折扣率」,補價即等於買入單位時的折扣,再化為現時市值計算。金額會以單位市值乘以買入單位時的折扣率﹐而居屋單位市值會由公證行作評估。

*留意每期居屋的折扣率都不同,計算補地價前要先參考該年的折扣率。

補地價例子

假如居屋單位現時市值$600萬,政府當時以6折出售單位,即40%折扣率,業主在公開市場轉讓單位的補地價金額便等於= $600萬 X 40% = $240萬。

如何知道單位現時市值?

政府會聘請公證行,評估居屋單位現時市值。如果業主想先對市價及補價有初步了解,可先找銀行進行估價。如果日後認為政府估價過高,亦可按銀行估價作為上訴理據。

公屋補地價計算

公屋計算補地價同樣要先進行評估再作決定﹐而單位的折扣率,會按政府政策改變。

補地價申請程序及費用

如想在自由市場轉售居屋,就需要向房屋署申請評估補價。申請手續繁複﹐辦理補地價申請時留意以下5個程序

  1. 向房委會提交評估補價申請書﹐並附上樓契副本及$6,230手續費(不會退還)。
  2. 房屋署發出補價申請認收通知書後﹐便會委派測量師登門視察發及估價。測量師會按維修程度,以及是否僭建﹐來定立單位補價。
  3. 收到相關資料約一個月後﹐房屋署會發出評估補價通知書。若果業主認為估價過高﹐可於收到通知書的 28 天內向當局提出反對,或向土地審裁處上訴。
  4. 業主要在收到通知書的兩個月內繳交補價﹐如果沒有在時限內繳付或上訴﹐便需要重新申請﹐手續費會不獲退還。
  5. 繳付補價後﹐業主會收到房屋署所發出的收據﹐並於稍後收到解除轉讓限制證明書。收到證明後,即可到土地註冊處登記,或於出售單位時交由律師代辦。

按此下載補地價申請書

何時補地價最划算?

補地價金額會以房屋的最新市值估價計算﹐而折扣率則不會有所改變,因此進行估價前應先留時樓價走勢。

業主可在淡市時參考其他居屋售價是否有出現減價盤成交﹐並趁樓價低位時先申請補地價,待回升時再賣出,就最划算。政府沒有規定補價後需於何時出售物業﹐因此建議業主可在市況好轉後,才於自由市場以較高價出售。

業主收到補價通知後﹐需要於兩個月限期內繳交費用。

不同時期居屋的買賣限制

2007年起出售的居屋單位
2018年出售的新居屋
2019年起的新居屋

買入單位後首兩年

需先補地價,才能出售及轉讓。

只可用買入價,出售給居二申請者。

只可用買入價,出售給居二申請者。

買入單位後第三至五年

需先補地價,才能出售及轉讓。如果無補地價,只可出售居二申請者,可自由定價。

可自由定價,但只能在居二市場出售轉讓。此時並不能進行補地價。

可自由定價,但只能在居二市場出售轉讓。此時並不能進行補地價。

買入單位後第五至十年

第五年開始,業主可以在簽訂買賣合約才補地價,需列明「房屋署署長所評定的補價,要在完成該單位轉讓契據的簽訂手續前及在該協議的日期起計28天 (或房屋署署長指定的期限) 內繳付。」

第五年開始,可以進行補地價,並在自由市場買賣。

可自由定價,但只能在居二市場出售轉讓。此時並不能進行補地價。

買入單位後第十年起

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第十年開始,可以進行補地價,並在自由市場買賣。

居屋補地價後,可否不交易轉讓?

補地價後可以不即時轉讓,該單位會被視為一般私人住宅,日後可以隨時在樓宇市場進行買賣放租。

居屋補地價是由業主或買家支付?

業主或買家都可以補價,如果由買家補價,該單位的買賣合約便需寫成「單位交易額為XXX萬元,補價由買家負責」。但如果在簽訂合約才補地價,由於雙方都不知道實際補價,因此存在風險。

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