買樓是人生大事，初次買樓會發現過程並沒有想像中簡單，而且有不少行內字眼未必通通明瞭，其中買樓最需要搞清楚的就是「關鍵日期」。今次Toby 會詳細講解關鍵日期的意思、關鍵日期與收樓日期的分別，以及入伙紙、滿意紙等事項。
【關鍵日期】上車必睇！詳解關鍵日期、收樓日期、入伙紙、滿意紙
更新於2024年07月16日
【關鍵日期】上車必睇！詳解關鍵日期、收樓日期、入伙紙、滿意紙
關鍵日期是什麼？
按照《一手住宅物業銷售條例》規定，發展商需要在售樓書中「發展項目的資料」部份列出「預計關鍵日期 MATERIAL DATE」。預計關鍵日期指的是住宅項目遵照經批准的建築圖則的預計完工日期，或預計符合批地文件內條件的日期。
關鍵日期並不等於收樓日期。
關鍵日期與收樓日期分別
關鍵日期和收樓日期兩者是有分別的，預計關鍵日期是指項目預計完工日期，但並不等於買方可以在這個日子收樓，因為賣方有權因為下列原因而延後預計關鍵日期：
1) 工人罷工或封閉工地
2) 暴亂或內亂
3) 不可抗力或天災
4) 火警或其他賣方所不能控制的意外
5) 戰爭
6) 惡劣天氣
每個發展項目，發展商都會聘用一名認可人士去監管整個建築過程和進度，這名認可人士可按以上因素，多於一次並合理地決定批准原定的預計關鍵日期延後。而發展商需於認可人士批予延期後的14日內，向買家提供有關延期證明書的文本。
收樓日期是什麼？
正常來說收樓日期會比關鍵日期遲，而收樓日期取決於下兩種情況：
情況一) 項目受「預售樓花同意書」規管
發展商需在「最終預計關鍵日期」兩星期內向地政總署申請「滿意紙」，又稱合約完成證明書，代表發展商正式擁有該土地的法定產業權。在獲發「滿意紙」後一個月內發展商就會以書面通知買家正式交樓。
情況二) 項目受「非預售樓花同意書」規管
發展商需在「最終的預計關鍵日期」兩星期內向屋宇署申請「入伙紙」，又稱佔用許可證，發展商獲發「入伙紙」後六個月內以書面通知買家收樓。
入伙紙與滿意紙是什麼？
入伙紙
入伙紙是由屋宇處批出的佔用許可證（Occupation Permit），屋宇處會在新盤落成後，檢查是否按圖則施工，是否符合建築物條例、物業用途、單位數目和合符結構及消防安全條例。
如果檢查後全部合格，便會批出入伙紙，並列出落成日期或單位許可用途。
滿意紙
滿意紙是由地政總署發出的合約完成證明書（Certificate of Compliance ，簡稱CC）。政府賣地時會在合約上列明附帶條件，包括興建指定的公共設施。如果發展商滿足符帶條件，地政署便會批出滿意紙。
取得滿意紙後，發展商會在一個月內通知買家交樓。
滿意紙查詢方法
業主可以瀏覽地政總署土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」，先支付$10元查詢物業註冊摘要，取得入伙紙註冊摘要編號後，再以該編號，支付$100元編號查閱文件內容。
入伙紙查詢方法
同樣，業主可以瀏覽地政總署土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」，先支付$10元查詢物業註冊摘要，取得入伙紙註冊摘要編號後，再以該編號，支付$100元編號查閱文件內容。
此外，你亦可以到屋宇署網站或親身到樓宇資訊中心，查閱文件。
關鍵日期延遲會否影響按揭申請？
在香港買樓，買家可以選擇「即供付款」或是「建期付款」方式支付費用。即供付款即是買入現樓或樓花後，立即開始供款。而建期付款則是待樓宇建成，收樓後才開始供款。
假如關鍵日期延遲，選擇建期付款的買家就要小心。因為按揭申請在關鍵日期前3個月就可以開始進行，銀行會索取申請人的信貸報告和收入證明而決定是否批出貸款，而這份報告有效期為三個月。萬一關鍵日期延遲，銀行就會重新查核申請人的信貸報告和收入證明，若果申請人在這段時間內收入減少，或者無法提供收入證明，銀行就有機會不批出貸款，並需要臨時加擔保人。
另外，關鍵日期延遲亦有機會影響買家失去銀行銀行批准的按揭回贈，令每月供款增加。
因此，為免麻煩或者出現問題，建議買家在關鍵日期前一個月才申請按揭。
關鍵日期延遲有機會影響按揭申請。
若發展商遲交樓，買家可否取消交易？
可以，如果發展商未能於預計關鍵日期、或任何經延遲的日期或之前交樓，買方可向發展商發出書面通知，撤銷合約。而發展商需於撤銷後的 7 日內，將買方支付的所有款項連同利息，退還給買方。
發展商有可能在關鍵日期前交樓？
雖然發展商提早交樓並不常見，但確實也曾發生過。對於建期付款的買家，影響會較大，因為需要提早申請按揭。
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