相信大部分香港市民都以擁有私人物業為財務目標。但每當報稅時刻這個「甜蜜的負擔」總會為有樓一族帶來不少煩惱，香港政府在2019年放寬首置人士的按揭成數，令1,000萬以下的物業按揭金額最高可承造800萬。 物業升值，令不少業主都透過加按現有的物業，以獲取額外資金作其他財務投資。想知道如何透過按揭貸款利息扣稅？Toby 特別請來稅務專家展群CK®暨《90後躺平稅月》作者為大家分享一下三種稅務慳錢方法！
《專家分享—展群CK》 按揭貸款利息如何扣稅？ 你不能錯過的三種慳錢方法！
更新於2024年07月23日
《專家分享—展群CK》 按揭貸款利息如何扣稅？ 你不能錯過的三種慳錢方法！
扣稅方法一：以自住物業的按揭利息申索扣除居所貸款利息
不少市民都是透過申請按揭貸款以購買物業。在每年的個人報稅表上，當業主們符合以下申索條件時，就可以就自住物業的按揭利息申索扣除居所貸款利息(Home Loan Interest)，達成稅務扣除的目的：
- 是該住宅的業主（即唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人），而有關物業的業權是以土地註冊處的註冊擁有人紀錄為準；
- 住宅是根據《差餉條例》作個別評估應課差餉租值的單位，即該住宅必須在香港境內；
- 住宅在有關年度內是全部或部分用作納稅人的居住地方(如住宅只是部份用作居住地方，所獲扣除的居所貸款利息須作適當的扣減)；
- 在有關課稅年度內所繳付的居所貸款利息的有關貸款，是用以購買該住宅；
- 該貸款是以該住宅或任何其他香港財產的按揭或押記作為保證；以及
- 貸款者是《稅務條例》第26E（9）條所訂明的機構，即：
(a) 政府；
(b) 財務機構；
(c) 註冊的儲蓄互助社；
(d) 領有牌照的放債人；
(e) 香港房屋協會；
(f) 你的僱主；或
(g) 經稅務局局長批准為認可的組織或協會。
值得提醒的一點是在每個課稅年度的可容許扣除額為$100,000，上限為20年。 如果在置業時同時購買車位，只要車位是在同一物業內，亦可以為車位的按揭申索居所貸款利息。
當業主符合申索條件時，就可以就自住物業的按揭利息申索扣除居所貸款利息並扣除稅務。
扣稅方法二：以個人名下持有物業再出租獲得租金收入
如果業主把物業出租而獲得租金收入，而繳納物業稅本身是沒有任何按揭貸款利息可以扣除的，但如果選用個人入息課稅再申請扣減按揭貸款利息，利息上限為物業的應評稅淨值，變相按揭貸款利息能夠降低出租物業的收入，從而降低以個人入息課稅計算的稅項款。
可是要留意的是，若長期不在香港居住，就沒有資格選擇個人入息課稅，變相按揭貸款利息不能扣減，而需要透過物業稅方法繳納稅款。 而物業稅標準稅率為15%，扣除20%標準免稅額，實際物業稅稅率為出租收入的12% (15% x 80%)。
倘若在課稅年度租約完結而有數月沒有租金收入，是不能扣除全年的按揭貸款利息的，只能夠在出租月份的相應按揭利息支出作扣除。
倘若你已經移民，你便無法選擇個人入息課稅，變相無法扣減按揭貸款利息。
扣稅方法三：透過公司名下持有物業，再收除租金收入
公司名下持有的物業作出租用途會產生租金收入，而根據《稅務條例》第16(1)條， 「在確定任何人在任何課稅年度根據本部應課稅的利潤時，該人在該課稅年度的評稅基期內，為產生根據本部應課稅的其在任何期間的利潤而招致的一切支出及開支，均須予扣除 ...」
簡約而言，由於公司的名下物業產生了租金收入，而按揭貸款利息用作產生租金收入，所以可以根據《稅務條例》扣除按揭貸款利息。
除此之外，部分物業稅及個人入息課稅中不能扣除的支出，例如大廈管理費、協助租客維修住宅單位的開支、管理出租單位的雜項開支都可以成為公司的支出。 變相令公司的應課稅利潤降低，令實際稅率有機會低於物業稅及個人入息課稅。
選用個人入息課稅與否，則視乎薪金而訂。 薪金較低者或退休人士選用個人入息課稅計算租金收入比較有稅務優勢。
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